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Aspectos Legales en la Compra de Bienes Inmuebles en Florida



Para ser propietario de un bien inmueble en Florida, se debe firmar un contrato de bienes raíces (“real estate contract”), el cual es un documento legalmente vinculante entre las partes que establece los términos y condiciones de compra y venta de una propiedad inmueble. Generalmente, este tipo de contratación utiliza cláusulas estándares aprobadas por el Florida Association of Realtors y el Florida Bar.

Los contratos de bienes raíces deben constar por escrito y contener, mínimamente, lo siguiente:


· Identificación de las partes (comprador-vendedor);

· Identificación del bien inmueble;

· Identificación de los bienes muebles (o una definición genérica);

· Precio de venta

· Fecha efectiva para aceptar ofertas o realizar contra ofertas;

· Fecha de cierre, es decir, la fecha en donde el precio de venta total debe ser pagado y el título debe ser transferido por el vendedor;

· Firmas de las partes involucradas.

Contratos “AS-IS” y la importancia de las inspecciones

En los contratos “AS-IS”, el vendedor no se encuentra obligado a realizar reparaciones de daños o defectos de la propiedad inmueble. La responsabilidad recae en el comprador, quien debe actuar con diligencia razonable, por ejemplo, realizando inspecciones a fin de verificar la condición actual del bien inmueble.


El comprador de un bien inmueble debe siempre ordenar una inspección del inmueble a fin de determinar la condición física del mismo al momento de la compra y ver si hay defectos subsanables o no. Si el comprador no cumple con informar al vendedor sobre los resultados de la inspección o de cualquier reparación que deba hacerse, el comprador renuncia a sus derechos de exigir la reparación de cualquier daño producto de este hecho. En caso haya defectos que se informen al vendedor, éste debe actuar conforme a los términos del contrato respectivo.

El período para realizar la inspección debe estar establecido en el contrato, siendo 15 días el período establecido en caso no haya acuerdo específico entre las partes. Generalmente, el comprador tiene el derecho de terminar un contrato “AS-IS” dentro del período de inspección.

Título Comerciable (Marketable Title)

Significa que es responsabilidad del vendedor de proveer evidencia que la propiedad inmueble se encuentra libre de cargas o cualquier defecto en el título, lo cual puede incluir:

· Registro de propiedad impreciso

· Gravámenes

· Sentencias judiciales no ejecutadas o cumplidas

· Disputas de linderos

Puede existir un límite de 30 años para determinar la existencia de un título comerciable. Ver Capítulo 712 de las Leyes del Estado de Florida.

Financiamiento para la Adquisición de Inmuebles y Costos en el Cierre

Sobre el financiamiento, hay que tener en cuenta las siguientes definiciones:

· “Cash-closing”: Cuando el comprador compra el bien inmuebles pagando el 100% de su valor, sin la necesidad de un préstamo o hipoteca.

· Mortgage Lenders: Son aquellos terceros que otorgan préstamos hipotecarios (p.e. bancos).

· VA Loan: Tipo de préstamo hipotecario para miembros de las fuerzas militares o veteranos (incluye cónyuges de aquellos que se hayan fallecido o se encuentren en servicio activo).

· FHA Loan: Tipo de préstamo hipotecario para personas de medianos o bajos ingresos o con record crediticio bajo que tengan complicaciones en recibir un préstamo hipotecario convencional.

Finalmente, el respectivo contrato determina cómo se reparten los costos al cierre. Generalmente, estos costos son divididos de la siguiente manera:

Comprador asume:

· Stamp and Intangible Tax on Mortgage

· Survey, Inspection and Appraisal fees

· Mortgage and Lender fee Origination

· Recording fees (including recording deed)

· Buyer’s Broker/Attorney’s fees

Vendedor asume:

· Recording and title search changes and fees

· Deed stamp taxes

· Seller’s Broker/Attorney’s fees and commissions.

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