¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Estados Unidos? Aspectos legales, migratorios y fiscales que debe conocer

Estados Unidos continúa siendo uno de los destinos más atractivos para compradores e inversionistas internacionales. Para muchos extranjeros, adquirir una propiedad en Estados Unidos representa una oportunidad de diversificar su patrimonio, contar con una segunda residencia, adquirir una vivienda vacacional o generar ingresos mediante el alquiler de un inmueble.

Pero antes de realizar una inversión inmobiliaria en Estados Unidos, existe una pregunta fundamental que muchos compradores extranjeros se hacen:

¿Puede una persona que no es ciudadana ni residente de Estados Unidos comprar una propiedad?

La respuesta general es sí. Un extranjero puede adquirir una propiedad en Estados Unidos aun cuando no tenga una green card ni una visa de inmigrante. La legislación estadounidense permite que extranjeros adquieran distintos tipos de propiedades, incluyendo viviendas, condominios, casas vacacionales, terrenos y determinadas propiedades comerciales. El comprador no necesita ser ciudadano estadounidense ni tener una residencia permanente para convertirse en propietario.

Sin embargo, la posibilidad de comprar una propiedad es solamente el primer aspecto que debe analizarse. La decisión de comprar a título personal o mediante una entidad debe considerar factores como el uso que tendrá la propiedad, la responsabilidad patrimonial, la existencia de otros inversionistas, el tratamiento fiscal, la administración del inmueble, una eventual venta, la planificación sucesoria y, en determinados casos, los objetivos migratorios del comprador.

Por eso, para un comprador internacional, la pregunta no debería ser únicamente “¿puedo comprar?”, sino también “¿cómo debería estructurar la compra?”

Comprar una propiedad no es lo mismo que obtener un estatus migratorio

Uno de los conceptos más importantes para un comprador extranjero es entender que la propiedad de un inmueble y el estatus migratorio son asuntos jurídicamente diferentes.

Una persona que reside en Perú, España, México, Colombia, Argentina o cualquier otro país puede comprar una propiedad en Estados Unidos. Sin embargo, esa propiedad no le concede automáticamente el derecho a vivir, trabajar o permanecer en Estados Unidos. En otras palabras, ser propietario de una casa en Estados Unidos no otorga una visa ni una green card.

Un propietario extranjero puede visitar Estados Unidos utilizando el estatus migratorio que le corresponda, siempre sujeto a las reglas aplicables a su situación. Si desea vivir o trabajar en Estados Unidos, deberá contar con una categoría migratoria que le permita hacerlo.

Esta distinción es particularmente importante para quienes consideran comprar una propiedad con la expectativa de que la inversión inmobiliaria les permitirá obtener una visa.

¿Puede una inversión inmobiliaria ayudar a obtener una visa?

En determinadas circunstancias, una inversión puede formar parte de una estrategia migratoria. Sin embargo, la simple compra de una propiedad inmobiliaria no constituye, por sí sola, una inversión que otorgue una visa de inversionista.

Por ejemplo, la visa E-2 exige una inversión en una empresa comercial que cumpla determinados requisitos y que el inversionista desarrolle y dirija la empresa. Una vivienda adquirida para uso personal o una propiedad mantenida como inversión pasiva normalmente no cumple por sí sola con esos requisitos.

El programa EB-5, por su parte, tiene requisitos específicos relacionados con la inversión y la creación de empleos. Por ello, tampoco debe confundirse la adquisición de una propiedad residencial con una inversión EB-5.

Esto no significa que un extranjero que compra bienes raíces no pueda tener simultáneamente objetivos migratorios. Significa que la estrategia migratoria y la estrategia inmobiliaria deben analizarse por separado y, cuando corresponda, coordinarse desde el principio.

Si el objetivo del comprador es eventualmente vivir y desarrollar actividades empresariales en Estados Unidos, puede ser conveniente analizar primero las alternativas migratorias disponibles y determinar posteriormente cómo debe estructurarse la inversión.

¿Es mejor comprar personalmente o mediante una LLC?

Esta es una de las decisiones más importantes que debe tomar un inversionista extranjero.

En determinados casos, la adquisición directa a nombre de una persona puede ser la alternativa más sencilla. Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando se adquiere una vivienda para uso personal y no existe una necesidad particular de utilizar una estructura corporativa.

En otros casos, una LLC puede ser una herramienta útil para organizar una inversión inmobiliaria, especialmente cuando la propiedad será utilizada para generar ingresos, existen varios inversionistas o se pretende desarrollar una estrategia de inversión inmobiliaria más amplia.

Sin embargo, crear una LLC no significa automáticamente que la inversión estará mejor protegida o tendrá un tratamiento fiscal más favorable. La estructura debe analizarse considerando las circunstancias específicas del comprador. Una LLC estadounidense puede tener obligaciones de mantenimiento corporativo, declaraciones fiscales y otros requisitos de cumplimiento. Además, determinadas estructuras utilizadas por extranjeros pueden generar consecuencias fiscales que no son evidentes para el comprador al momento de constituir la entidad.

Por esta razón, no recomendamos comenzar por la pregunta “¿debo crear una LLC?”. La pregunta correcta es: “¿Cuál es la estructura jurídica más adecuada para mis objetivos?”

¿Qué impuestos debe considerar un comprador extranjero?

La adquisición de una propiedad en Estados Unidos puede tener consecuencias fiscales tanto durante la propiedad del inmueble como al momento de alquilarlo, transferirlo o venderlo.

La tributación dependerá de múltiples factores, incluyendo el estado donde se encuentra la propiedad, el uso del inmueble, la residencia fiscal del propietario, la estructura utilizada para adquirirlo y la existencia de ingresos derivados de la propiedad.

Uno de los primeros aspectos que debe considerarse son los property taxes, que son determinados principalmente a nivel estatal y local. El hecho de que el propietario sea extranjero no elimina estas obligaciones.

Si la propiedad se alquila, los ingresos generados en Estados Unidos pueden estar sujetos a tributación federal y, dependiendo de la ubicación y las circunstancias, estatal. También deben analizarse los gastos asociados con la propiedad y las reglas aplicables para determinar el tratamiento fiscal correspondiente.

El análisis fiscal debe hacerse antes de comenzar a generar ingresos, especialmente cuando el propietario reside fuera de Estados Unidos.

¿Qué ocurre si posteriormente vendo la propiedad?

La planificación de una inversión inmobiliaria internacional no debería terminar con el cierre de la compra.

Un aspecto especialmente importante para los propietarios extranjeros es la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA).

En términos generales, FIRPTA establece reglas especiales de retención cuando una persona extranjera dispone de determinados intereses en bienes inmuebles situados en Estados Unidos. En muchas operaciones, el comprador o agente responsable del cierre debe efectuar una retención sobre el monto sujeto a las reglas de FIRPTA.

La tasa general de retención puede ser del 15% del precio total de venta, aunque existen excepciones y reglas especiales que pueden modificar el resultado dependiendo de las circunstancias de la operación.

Es importante aclarar que esta retención no necesariamente representa el impuesto final que debe pagar el vendedor. Se trata de un mecanismo destinado a asegurar el cumplimiento de las obligaciones tributarias estadounidenses, y el vendedor puede tener derecho a recuperar una parte de la cantidad retenida al presentar la declaración correspondiente.

Para un inversionista extranjero, FIRPTA es una consideración que debería incorporarse a la planificación desde el momento de la adquisición, y no únicamente cuando llega el momento de vender.

La planificación sucesoria también importa

Otro aspecto que frecuentemente se pasa por alto es qué sucederá con la propiedad si el propietario fallece.

Un extranjero que no es residente fiscal estadounidense puede estar sujeto a reglas específicas del U.S. estate tax respecto de determinados activos situados en Estados Unidos. Una propiedad inmobiliaria localizada en Estados Unidos puede, dependiendo de las circunstancias, formar parte de ese análisis.

Esto significa que una inversión inmobiliaria importante debería evaluarse no solamente desde una perspectiva de adquisición y rentabilidad, sino también desde una perspectiva patrimonial y sucesoria.

Para determinados inversionistas, especialmente aquellos que adquieren propiedades de valor considerable o múltiples inmuebles, puede ser conveniente analizar la estructura de propiedad antes de cerrar la operación.

Una estructura que funciona adecuadamente durante la vida del propietario no necesariamente es la estructura más eficiente para una eventual transferencia a sus herederos.

¿Puede un extranjero obtener financiamiento?

Sí. Ser extranjero no impide necesariamente obtener una hipoteca en Estados Unidos, aunque el proceso puede ser diferente al de un ciudadano o residente estadounidense.

Algunos bancos y prestamistas ofrecen programas específicamente dirigidos a compradores extranjeros. Dependiendo del prestamista y del perfil del comprador, pueden solicitar documentación adicional relacionada con ingresos, activos, historial crediticio, cuentas bancarias, declaraciones fiscales, identidad y origen de los fondos.

El pago inicial también puede ser diferente del requerido a un comprador estadounidense y las condiciones del préstamo dependerán de cada institución financiera.

Por ello, si el comprador necesita financiamiento, es recomendable determinar su capacidad de obtenerlo antes de comprometerse contractualmente con la adquisición.

La importancia del origen de los fondos

En una transacción inmobiliaria internacional, la documentación relacionada con el origen de los fondos puede ser particularmente importante.

El comprador debe estar preparado para demostrar de dónde proviene el dinero utilizado para adquirir la propiedad. Dependiendo de la operación, pueden ser necesarios estados de cuenta bancarios, declaraciones de impuestos, documentos relacionados con la venta de otros activos, información empresarial o documentación que permita explicar adecuadamente las transferencias internacionales.

Cuando interviene una LLC u otra entidad, también puede ser necesario identificar a los beneficiarios finales y documentar la estructura de propiedad.

Preparar esta documentación con anticipación puede evitar retrasos importantes durante el proceso de cierre.

¿Cómo compra una propiedad un extranjero en Estados Unidos?

Aunque cada operación es diferente, el proceso normalmente comienza mucho antes del cierre.

Primero: definir el propósito de la adquisición

Antes de seleccionar una propiedad, el comprador debe determinar qué quiere conseguir con la inversión.

No es lo mismo adquirir una casa para uso personal que comprar un inmueble para alquiler. Tampoco es lo mismo comprar una segunda residencia que desarrollar una cartera de propiedades de inversión.

El propósito de la adquisición puede afectar la estructura jurídica, el financiamiento, el tratamiento fiscal y la planificación patrimonial.

Segundo: determinar la estructura de adquisición

Una vez definido el objetivo, debe analizarse si la propiedad será adquirida directamente por el comprador o mediante una entidad.

Cuando se considera una LLC, es importante analizar la estructura antes de firmar el purchase and sale agreement, ya que cambiar el comprador o transferir posteriormente la propiedad a una entidad puede generar consecuencias legales, fiscales o contractuales.

Tercero: obtener financiamiento, si corresponde

Si el comprador necesita una hipoteca, debe iniciar el proceso con suficiente anticipación.

Una preaprobación puede ayudar a determinar el presupuesto real de adquisición y permite al comprador presentar una oferta con mayor claridad respecto de su capacidad financiera.

Cuarto: seleccionar la propiedad y negociar el contrato

Una vez identificada la propiedad, comienza una de las etapas jurídicamente más importantes: la negociación y revisión del purchase and sale agreement.

El contrato establece las obligaciones del comprador y del vendedor y regula aspectos como el precio, el depósito, las condiciones del cierre, las inspecciones, las contingencias, el financiamiento, el título y las consecuencias de un incumplimiento. El contrato no debería considerarse simplemente como un documento administrativo. Es el instrumento que define gran parte de los derechos y obligaciones de las partes durante la transacción.

Por eso, especialmente en una operación internacional, es recomendable obtener asesoría legal antes de firmarlo.

Quinto: realizar la due diligence

Después de firmar el contrato comienza normalmente el período de revisión de la propiedad.

La due diligence puede incluir la revisión del título, gravámenes, impuestos, restricciones, permisos, zoning, condiciones físicas del inmueble y, cuando corresponde, documentos de una condominium association o homeowners association.

En una propiedad de inversión también puede ser necesario revisar contratos de alquiler existentes, ingresos, gastos y otros documentos relacionados con la operación.

El objetivo es identificar posibles problemas antes del cierre, cuando todavía existe capacidad para negociar una solución o, dependiendo de los términos contractuales, ejercer determinados derechos.

Sexto: preparar el cierre

Una vez completada la due diligence y satisfechas las condiciones contractuales, las partes proceden al closing. Dependiendo del estado y de la naturaleza de la operación, pueden participar una title company, closing agent, abogado, prestamista, agentes inmobiliarios y otros profesionales.

Para un comprador extranjero, es especialmente importante verificar que los documentos de cierre reflejen correctamente la identidad del propietario, la estructura de adquisición, el precio, el financiamiento y cualquier ajuste acordado entre las partes.

Séptimo: administrar correctamente la propiedad

El cierre no representa el final de las obligaciones del propietario.

Si el inmueble se utiliza como inversión, será necesario considerar la administración de la propiedad, los contratos de alquiler, seguros, impuestos, mantenimiento y las obligaciones de cualquier asociación de propietarios.

Si la propiedad pertenece a una LLC, también deberán cumplirse las obligaciones corporativas y fiscales correspondientes.

Por ello, un inversionista internacional debería pensar desde el principio no solamente en cómo adquirir la propiedad, sino también en cómo administrarla durante los años siguientes.

¿Cuáles son los errores más frecuentes de los compradores extranjeros?

Uno de los errores más comunes es asumir que comprar una propiedad proporciona algún tipo de beneficio migratorio. Como hemos explicado, la propiedad inmobiliaria no otorga por sí misma una visa ni una green card.

Otro error frecuente es crear una LLC sin analizar las consecuencias fiscales y sucesorias. Una entidad puede ser una excelente herramienta de planificación en determinados casos, pero no debe utilizarse como solución automática.

También es frecuente que un comprador extranjero se concentre exclusivamente en el precio de adquisición y no considere los costos y obligaciones posteriores, incluyendo property taxes, seguros, mantenimiento, administración, impuestos sobre alquileres y las consecuencias fiscales de una futura venta.

Finalmente, muchos compradores buscan asesoría legal únicamente cuando ya han firmado el contrato. En una operación inmobiliaria, la oportunidad de obtener asesoría puede ser tan importante como la asesoría misma.

La mejor estructura es aquella que se diseña antes de asumir obligaciones irreversibles.

Una inversión inmobiliaria debe analizarse de manera integral

Mientras que para un comprador estadounidense que adquiere una vivienda local, una compraventa puede ser relativamente sencilla, para un inversionista extranjero, la misma operación puede involucrar simultáneamente varias áreas del derecho.

La adquisición puede plantear cuestiones legales relacionadas con el contrato y el título; cuestiones corporativas relacionadas con la estructura de propiedad; cuestiones de impuestos relacionadas con la adquisición, alquiler, venta y sucesión; y, en determinados casos, cuestiones de inmigración relacionadas con los objetivos personales y empresariales del inversionista.

En operaciones de mayor valor, también puede ser necesario considerar aspectos de estate planning y coordinación con asesores del país de residencia del comprador.

Esta visión integral permite que la decisión de compra no se limite a determinar si la propiedad es atractiva, sino que considere cómo encaja el inmueble dentro de la estrategia patrimonial y personal del inversionista.

En Kivaki Law Firm asesoramos a clientes internacionales en sus inversiones y operaciones inmobiliarias en Estados Unidos, incluyendo la estructuración de adquisiciones, revisión y negociación de contratos, due diligence, formación y utilización de entidades, y coordinación de los aspectos legales relacionados con sus objetivos empresariales y migratorios.

Si está considerando comprar una propiedad en Estados Unidos, la planificación legal debería comenzar antes de firmar el contrato, no después del cierre.

Contáctenos para analizar su situación y determinar cómo estructurar su inversión de acuerdo con sus objetivos.

La información contenida en este artículo es únicamente de carácter general y no constituye asesoría legal, fiscal, financiera o de inversión. Las consecuencias de una adquisición inmobiliaria pueden variar considerablemente según las circunstancias particulares del comprador, la propiedad, la estructura utilizada y la jurisdicción aplicable. Se recomienda consultar con profesionales debidamente calificados antes de realizar una inversión.